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項 目

農業用地興建農舍辦法

修正日期

民國 102 年 07 月 01 日

第1條

本辦法依農業發展條例（以下簡稱本條例）第十八條第五項規定訂定之。

第2條

依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：

一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。

二、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿二年之限制。

三、申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。

四、申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。

五、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。

直轄市、縣（市）政府為辦理前項申請興建農舍之核定作業，得由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組，審查前項、第三條至第六條規定事項。

第3條

依本條例第十八條第三項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合前條第一項第四款及第五款規定，其申請興建農舍，得依都市計畫法第八十五條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。

第4條

本條例中華民國八十九年一月二十八日修正施行前取得之農業用地，有下列情形之一者，得準用前條規定申請興建農舍：

一、依法被徵收之農業用地。但經核准全部或部分發給抵價地者，不適用之。

二、依法為得徵收之土地，經土地所有權人自願以協議價購方式讓售與需地機關。

前項土地所有權人申請興建農舍，以自完成徵收所有權登記後三十日起或完成讓售移轉登記之日起三年內，於同一直轄市、縣（市）內取得農業用地並提出申請者為限，其申請面積並不得超過原被徵收或讓售土地之面積。

本辦法九十二年一月三日修正施行後至一百零二年七月一日修正施行前，屬本條第一項適用案件且已於公告徵收或完成讓售移轉登記之日起一年內，於同一直轄市、縣（市）內重新購置農業用地者，得自一百零二年七月一日修正施行後二年內申請興建農舍。

第5條

申請興建農舍之農業用地，有下列情形之一者，不得依本辦法申請興建農舍：

一、非都市土地工業區或河川區。

二、前款以外其他使用分區之水利用地、生態保護用地、國土保安用地或林業用地。

三、非都市土地森林區養殖用地。

四、其他違反土地使用管制規定者。

申請興建農舍之農業用地，有下列情形之一者，不得依本辦法申請興建集村農舍：

一、非都市土地特定農業區。

二、非都市土地森林區農牧用地。

三、都市計畫保護區。

第6條

申請興建農舍之申請人五年內曾取得個別農舍或集村農舍建造執照，且無下列情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關或其他主管機關應認不符農業發展條例第十八條第一項、第三項所定需興建要件而不予許可興建農舍：

一、建造執照已撤銷或失效。

二、所興建農舍因天然災害致全倒、或自行拆除、或滅失。

第7條

申請興建集村農舍之農業用地如屬經濟部公告之嚴重地層下陷地區，應先依水利法施行細則第四十六條第一項由水利主管機關審查同意用水計畫書或取得合法水源證明文件。

第8條

起造人申請興建農舍，除應依建築法規定辦理外，應備具下列書圖文件，向直轄市、縣（市）主管建築機關申請建造執照：

一、申請書：應載明申請人之姓名、年齡、住址、申請地號、申請興建農舍之農業用地面積、農舍用地面積、農舍建築面積、樓層數及建築物高度、總樓地板面積、建築物用途、建築期限、工程概算等。申請興建集村農舍者，並應載明建蔽率及容積率。

二、相關主管機關依第二條與第三條規定核定之文件、第九條第二項第五款放流水相關同意文件及第六款興建小面積農舍同意文件。

三、地籍圖謄本。

四、土地權利證明文件。

五、土地使用分區證明。

六、工程圖樣：包括農舍平面圖、立面圖、剖面圖，其比例尺不小於百分之一。

七、申請興建農舍之農業用地配置圖，包括農舍用地面積檢討、農業經營用地面積檢討、排水方式說明，其比例尺不小於一千二百分之一。

申請興建農舍變更起造人時，除為繼承且在施工中者外，應依第二條第一項規定辦理；施工中因法院拍賣者，其變更起造人申請面積依法院拍賣面積者，不受第二條第一項第二款有關取得土地應滿二年與第三款最小面積規定限制。

本辦法所定農舍建築面積為第三條、第十條與第十一條第一項第三款相關法規所稱之基層建築面積；農舍用地面積為法定基層建築面積，且為農舍與農舍附屬設施之水平投影面積用地總和；農業經營用地面積為申請興建農舍之農業用地扣除農舍用地之面積。

第9條

興建農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人。

興建農舍應符合下列規定：

一、農舍興建圍牆，以不超過農舍用地面積範圍為限。

二、地下層每層興建面積，不得超過農舍建築面積，其面積應列入總樓地板面積計算。但依都市計畫法令或建築技術規則規定設置之法定停車空間，得免列入總樓地板面積計算。

三、申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積百分之九十。但於離島地區，以下列原因，於本條例中華民國八十九年一月二十八日修正生效後，取得被繼承人或贈與人於上開日期前所有之農業用地，申請興建農舍者，不在此限：

（一）繼承。

（二）為民法第一千一百三十八條所定遺產繼承人於繼承開始前因被繼承人之贈與。

四、興建之農舍，應依建築技術規則之規定，設置建築物污水處理設施。其為預鑄式建築物污水處理設施者，應於申報開工時檢附該設施依預鑄式建築物污水處理設施管理辦法取得之審定登記文件影本，並於安裝時，作成現場安裝紀錄。

五、農舍之放流水應符合放流水標準，並排入排水溝渠。放流水流經屬灌排系統或私有水體者，並應符合下列規定：

（一）排入灌排系統者，應經該管理機關（構）同意及水利主管機關核准。

（二）排入私有水體者，應經所有人同意。

六、同一筆農業用地僅能申請興建一棟農舍，採分期興建方式辦理者，申請人除原申請人外，均須符合第二條第一項資格，且農舍建築面積應超過四十五平方公尺。但經直轄市、縣（市）農業單位或其他主管機關同意者，不在此限。

第10條

個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件，應依都市計畫法第八十五條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。

第11條

以集村方式興建農舍者，其集村農舍用地面積應小於一公頃，以分幢分棟方式興建十棟以上未滿五十棟，一次集中申請，並符合下列規定：

一、二十位以上之農民為起造人，共同在一筆或數筆相毗連之農業用地整體規劃興建二十棟以上之農舍。但離島地區，得以十位以上之農民提出申請十棟以上之農舍。

二、除離島地區外，各起造人持有之農業用地，應位於同一鄉（鎮、市、區）或毗鄰之鄉（鎮、市、區），並應位同一種類之使用分區。但各起造人持有之農業用地位於特定農業區者，得以於一般農業區之農業用地興建集村農舍。

三、參加興建集村農舍之各起造人所持有之農業用地，其農舍建築面積計算，應依都市計畫法第八十五條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。

四、依前款相關法令規定計算出農舍建築面積之總和為集村興建之全部農舍用地面積，並應完整連接，不得零散分布。

五、興建集村農舍坐落之農舍用地，其建蔽率不得超過百分之六十，容積率不得超過百分之二百四十。但農舍用地位於山坡地範圍者，其建蔽率不得超過百分之四十，容積率不得超過百分之一百二十。

六、農舍坐落之該筆或數筆相毗連之農業用地，應有道路通達。該道路寬度十棟至未滿三十棟者，為六公尺；三十棟以上未滿五十棟者，為八公尺。

七、農舍用地內通路之任一側應增設寬度一點五公尺以上之人行步道通達各棟農舍，並有適當之喬木植栽綠化及夜間照明。其通路之面積，應計入法定空地計算。

八、農舍建築應依下列規定退縮，並應計入農舍用地面積：

（一）農舍用地面臨經都市計畫法或相關法規公告之道路者，建築物應自道路境界線退縮八公尺以上建築。

（二）面臨前目經公告之道路、現有巷道其寬度未達八公尺者，其退縮建築深度至少應為該道路、現有巷道之寬度。

九、興建集村農舍應配合農業經營整體規劃，符合自用原則，於農舍用地設置公共設施；其應設置之公共設施如附表。

直轄市、縣（市）主管建築機關為辦理前項興建集村農舍建築許可作業，應邀集相關單位與專家學者組成審查小組辦理。

第12條

直轄市、縣（市）主管建築機關於核發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。

已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。

已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：

一、農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。

二、非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。

三、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。

前項第三款農舍坐落該筆農業用地面積大於零點二五公頃，且二者面積比例符合法令規定，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制。

第三項農業用地經解除套繪管制，或原領得之農舍建造執照已逾期失其效力經申請解除套繪管制者，直轄市、縣（市）主管建築機關應將農舍坐落之地號、提供興建農舍之所有地號及解除套繪管制之所有地號清冊，囑託地政機關塗銷第一項之註記登記。

第13條

起造人提出申請興建農舍之資料不實者，直轄市、縣（市）主管機關應撤銷其核定，並由主管建築機關撤銷其建築許可。

經撤銷建築許可案件，其建築物依相關土地使用管制及建築法規定。

第14條

直轄市、縣（市）主管建築機關得依本辦法規定，訂定符合城鄉風貌及建築景觀之農舍標準圖樣。

採用農舍標準圖樣興建農舍者，得免由建築師設計。

第15條

依本辦法申請興建農舍之該農業用地應維持作農業使用，直轄市、縣（市）主管機關應將農舍及其農業用地造冊列管。

直轄市、縣（市）政府或其他主管機關為加強興建農舍之農業用地稽查及取締，應邀集農業、建築管理、地政、都市計畫及相關單位等與農業專家組成稽查小組定期檢查；經檢查農業用地與農舍未依規定使用者，由原核定機關通知主管建築機關及區域計畫、都市計畫或國家公園主管機關依相關規定處理，並通知其限期改正，屆期不改正者，得廢止其許可。

直轄市、縣（市）政府或其他主管機關應將前二項辦理情形，於次年度二月前函報中央主管機關備查。中央主管機關並得不定期至直轄市、縣（市政府或其他主管機關稽查辦理情形。

第16條

中華民國一百零一年十二月十四日前取得直轄市、縣（市）主管機關或其他主管機關依第二條或第三條核定文件之申請興建農舍案件，於向直轄市、縣（市）主管建築機關申請建造執照時，得適用中華民國一百零二年七月一日修正施行前規定辦理。

第17條

本辦法自發布日施行。

原因種類

89年1月27日舊農地

(第一代條例)

89年1月28日後新農地

(第二代條例)

102年7月1日修正後新農地

(第三代條例)

參加起造農舍土地面積之限制

沒有起造農舍0.25公頃限制（持分地也可以）

最小起造面積不得小於0.25公頃限制（持分地也可以）（註一）

89年1月28日公佈後左列條款沿用。及增加但參加興建集村農舍及增加於離島地區興建農舍者，不受最小面積0.25公頃限制。（持分地也可以）

起造人之資格限制

沒有起造人滿20歲限制。

需滿20歲或未滿20歲已婚者

（指起造人之條件，其他取得擁有就不在此限，如贈與、買賣、、等）

以89年1月28日公佈後左列條款沿用。

建照申請程序前之審查證明

（1）申請人沒有硬性規定，農舍申請人需與土地為同一人所有。

（2）該農業用地確實供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地，即需先取得農用證明書

左列條款地（2）沿用，需先取得農用證明。

並限制農舍申請人需與土地為同一人所有，且該農地確實供農業使用。

左列條款地（2）沿用，需先取得農用證明。另增加規定申請人五年內曾取得（包含所有取得過戶的行為）個別農舍或集村興建之農舍，主管機關認為不符，申請興建要件者於不許可興建；下列兩項除外

(1)建照已撤銷或失效。

(2)所興建農舍因天然災害致全倒、或自行拆除、或滅失。

土地標的及戶籍應在同一縣市所在地之持有期間計算限制

沒有需遷入同一縣市戶籍滿2年及其土地需在同一縣市之規定

土地標的及戶籍應在同一縣市所在地之持有期間計算限制需滿兩年，且戶籍存續期間不得有中斷，（戶籍移出或再遷入需重新計算）

左列條款款沿用＋（參加興建集村農舍，建物座落之農地，不受土地取得應滿二年之限制。但提出集村農舍之申請整體規劃興建，需參加人一次提出申請為限。

移轉限制

沒有5年始得移轉之限制

限制自取得使用執照起，合併計算滿5年使得移轉，因法拍及繼承者，不在此限（限制自取得使用執照證明後，合計5年的第一次而已）法拍過戶即完成法定移轉。

89年1月28日公佈後左列條款沿用。

擁有限制

同一戶籍、直系配偶及其子女名下沒有農舍

以各人為計算單位，即使是夫妻也可各擁有一戶（持房屋稅繳稅清冊或財產總歸戶清冊證明）

以89年1月28日公佈後左列條款沿用。

設定抵押權

沒有限制土地及建物需為同一人所有，只需抵押時需出具同意書，將來移轉或設定於同一人。

限制起造人及土地需同一人所有，需已取得建物使用執照，得辦理抵押設定。農舍與其坐落農地併同移轉或併同設定抵押權，不得分開。

以89年1月28日公佈後左列條款沿用。

建築基地面積計算方式

89.1.27前可以容積移轉，土地不依定要相連比鄰，得合計算起造面積，擇其一土地建築（半徑範圍達10公里內均可以，設籍所在地相比鄰不同縣市的土地也可以併入）

限制毗鄰相連四鄰土地，需同為一人所有，合計滿0.25公頃，使得申請農舍。(中間不得相隔有水路或農路，但土地套繪沒有該農路或沒分割就不在此限)

以89年1月28日公佈後左列條款沿用。

繼續建築之限制

申請農舍變更起造人時，以繼承人繼續施工。

申請農舍變更起造人時，應依第一條第一項辦理，即需滿20歲或未滿20歲已婚者

左列條款沿用加＋施工中因法院拍賣者，其變更起造人繼續聲請建築，不受需取得滿兩年限制，及建築基地最小面積限制。

徵收准許特別條款

89年1月28日修正前取得之舊農地被依法徵收之農業用地，農舍申請興建人得自徵收完成所有權登記後30日起或完成讓受移轉三年內，於同一直轄縣市再行購買農地，雖89年1月28日再行取得，亦得依89年1月28日得以舊農地辦法申請蓋農舍。

以89年1月28日公佈後左列條款沿用。朔及既往。

申請部份或全部發給抵價地者或經自願協議價購方式讓售與需地機關者，不適用左列條款。

本辦法九十二年一月四日修正施行後至一百零二年七月一日修正施行前，屬本條第一項適用案件且已於公告徵收或完成讓售移轉登記之日起一年內，於同一直轄市、縣（市）內重新購置農業用地者，得自一百零二年七月一日修正施行後二年內申請興建農舍。

共有耕地申請建築特別條款

需持分其他土地所有權人蓋章同意書即可申蓋農舍。

（註二）

89年1月28日修正前取得之舊農地，無自用農舍，於九十二年一月四日修正施行後，才分割為單獨所有，申請建築農舍時，得依舊農地規定辦法辦理。

以89年1月28日公佈後左列條款沿用。

集村農舍之限制

89年1月27前沒有特別限制。

9年1月28日修正不得位於水利用地、生態保育用地、國土保安用地及後來補修正頒布的特定農業區，均不得申請集村農舍。

前條款沿用，加申請興建農舍之農業用地，有下列情形之一者，不得依本辦法申請興建集

村農舍：

一、非都市土地特定農業區。

二、非都市土地森林區農牧用地。

三、都市計畫保護區。

農舍、農地非農用

依規定府合取得農業用地農業使用證明者，移轉時得申請不核課土地增值稅、確實農用得免徵遺產稅、贈與稅、或田賦。如現場堆至與農業無關之障礙物、砂石、廢棄物、阻斷供、排水或鋪設水泥、柏油；及未申請及違規建築供工廠、廟宇、興建面積超過原來合法面積者，均屬於違規。違規使用經主管機關查核認定，無法發給農地農業使用證明者，出售過戶時將核課土地增值稅（且核課時，按申請免課土地增值稅之最前次，計算移轉申報現值為計價基準，一併全部計算核課；並非僅以前次移轉現值計算需注意）

以89年1月27日修正前，左列條款沿用。

出售該農業用地如經核課土地增值稅，再查核持有期間未滿兩年，需再核課特種貨物及勞物稅（奢侈稅），需多加注意。

農地套繪

已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色表示，未經解除套繪管制不得辦理分割。

已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者，不得解除：

(1)農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地，

(2)非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。

(3)農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二伍公頃以上。

前項第三款農舍坐落該筆農業用地面積大於零點二五公頃，且兩者面積比例符合法令規定，其餘超出規定比例部份之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制。

第三項農業用地經解除套繪管制，或原領得之農舍建造執照已逾期失其效力經申請解除套繪管制者，直轄市、縣（市）主管建築機關應將農舍坐落之地號、提供興建農舍之所有地號及解除套繪管制之所有地號清冊，囑託地政機關塗銷第一項之註記登記。

以89年1月28日公佈後左列條款沿用。

（註一）0.25公頃限制之計算，不等於老一輩人所說的二分半，因為一分地等於293.4坪，用兩分半實際計算只有733.5坪，但農舍最小申請建築面積為2500m2，等於最小需756.25坪，兩者相差共22.75坪，故正確的說法仍以0.25公頃為準確洽當。

（註二）早期農地沒有連結在一起時，依然得以加總面積合併申請10％，因此遇坐落土地不同一起，甚至是另一縣市時，或共有耕地以持分方式提出申請農舍，這些土地雖然為法定配比之空地比，不知是建管單位或地政單位的疏失，於謄本沒有註記登記，查土地套繪資料也沒有被套繪，但真正依法提出申請建照時，才會發現該筆土地，屬於不得重複申請農舍之農地，這類案件沒有規定配比土地不得單獨出售，或可能遭債權人單獨拍賣出去，更況法院拍賣物件，本屬不負瑕疵擔保責任，因此投標前最好詳加調查。

興建面積：按下列表二說明

102年7月1日公佈修正後可以興建農舍之農業用地

使用分區(A區) ※註一

使用地類別(B區)

特定農業區、一般農業區、鄉村區、森林區、山坡地保育地、風景區、特定專用區

農牧用地

特定農業區、一般農業區、鄉村區、山坡地保育地、風景區、特定專用區

養殖用地

102年7月1日公佈修正後不可以興建農舍之農業用地

使用分區(A區) ※註一

使用地類別(B區)

河川區 ※註二

農牧用地

特定農業區、一般農業區、鄉村區、工業區、森林區、山坡地保育地、風景區、河川區、特定專用區

水利用地

特定農業區、一般農業區、鄉村區、工業區、森林區、山坡地保育地、風景區、河川區、特定專用區※註三

林業用地

森林區、河川區 ※註二

養殖用地

特定農業區、一般農業區、鄉村區、工業區、森林區、山坡地保育地、風景區、河川區、特定專用區

生態保護用地

特定農業區、一般農業區、鄉村區、工業區、森林區、山坡地保育地、風景區、河川區、特定專用區

國土保安用地